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Título Primero: De
los apartamentos y de las cosas comunes
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Artículo 2.-
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Los apartamentos y locales a que se refiere el artículo anterior
podrán enajenarse, gravarse o ser objeto de toda clase actos entre vivos o
por causa de muerte. En caso de
enajenación de un apartamento o local, los dueños de los demás, por este
solo título, no tendrán derecho de preferencia.
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Artículo 3.-
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El uso y disfrute de cada
apartamento o local estará sometido a las siguientes normas:
a)
Respetar
las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas
en su apartamento o local;
b) Mantener en buen estado de
conservación su propio apartamento o local e instalaciones privativas, en
términos que no perjudiquen a otros propietarios, resarciendo los daños que
ocasione por su descuido o el de las personas por quien deba responder;
c) Consentir las reparaciones que
exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles
requeridas para la creación de servicios comunes de interés general,
acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en
las condiciones previstas en el artículo 9_ de la presente Ley, teniendo derecho
a que se le resarzan los daños y perjuicios;
d) Permitir la entrada a su
apartamento o local a los fines previstos en los literales anteriores;
e) Usar y disfrutar del apartamento
o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse en
ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos,
estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere
para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas
partes del mismo;
f)
No
producir ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la
tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la
salud pública;
g) No utilizar el piso para actos o
fines contrarios a la moral o las buenas costumbres;
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Artículo 4.-
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El propietario de cada apartamento o local podrá modificarle sus
elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o
altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o
estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios,
debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración o modificación alguna
y si advierte la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo
al Administrador.
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Artículo 5.-
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Son cosas comunes a todos los
apartamentos:
a)
La
totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del
correspondiente permiso de construcción;
b) Los cimientos, paredes maestras,
estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de
entrada, salida y comunicaciones;
c) Las azoteas, patios o jardines.
Cuando dichas azoteas, patios o jardines solo tengan acceso a través de un
apartamento o local necesariamente serán del uso exclusivo del propietario
de éste;
d) Los sótanos, salvo los
apartamentos y locales que ellos se hubieren construido de conformidad con
las Ordenanzas Municipales. Si en
dichos sótanos hubieren puesto de estacionamiento, depósitos o maleteros se
aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos;
e) Los locales destinados a la
administración, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del
inmueble;
f)
Los
locales y obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras
semejantes;
g) Los locales e instalaciones de
servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente,
refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares;
h) Los incineradores de residuos y,
en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el
beneficio común;
i)
Los
puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento
de condominio. Este debe asignar,
por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o
locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no
podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo
apartamento o local. Los puestos de
estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán
enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin
el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán
ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de
apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser
utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante
reglamento especial, podrá autorizar una asignación diferente a la prevista
en este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las
necesidades del desarrollo urbano as’ lo justifiquen;
j)
Los
maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el
documento de condominio. Este puede
asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los
apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos
asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados
sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local;
k) Cualesquiera otras partes del
inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y
conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno
de los apartamentos y locales;
l)
Serán
asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que
expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en
particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o
estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al
pago total o parcial de los gastos comunes;
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Artículo 6.-
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Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes
a la propiedad del respectivo apartamento o inseparables de ellas y se
considerarán comprendidos en cualquiera de los actos a que se refiere el
artículo 2º.
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Artículo 7.-
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A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con
relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del
mismo. Dicha cuota servirá de
modulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por
razón de la comunidad. Las mejoras
o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que solo
podrá variarse por acuerdo unánime.
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Artículo 8.-
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Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su
destino ordinario y sin perjuicio del uso legitimo de los demás, salvo que
de conformidad con esta Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un
determinado apartamento o local o a determinados apartamentos o
locales. No podrán acordarse la
división de las mismas sino en los casos en que lo autorice la presente Ley
o la Asamblea de los copropietarios por el voto de las dos terceras partes
de sus miembros, y en este último caso siempre y cuando se obtengan los
permisos de las autoridades competentes.
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Artículo 9.-
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Las mejoras de las cosas comunes
solo podrán efectuarse con el acuerdo del setenta y cinco por ciento (75%)
de los propietarios.
Tales mejoras podrán ser suspendidas por la autoridad judicial, a solicitud
de uno o más propietarios, por los motivos siguientes:
a)
Cuando
fuesen contrarias a la ley o al documento de condominio;
b) Cuando fueren perjudiciales a la
seguridad, solidez o condiciones ambientales del inmueble;
c) Cuando su costo no está
debidamente justificado;
d) Cuando modifiquen sustancialmente
el aspecto arquitectónico exterior del edificio;
e) Cuando lesionen cualesquiera de
los derechos de uno o más propietarios.
Las reclamaciones serán formuladas ante los Tribunales competentes,
siguiéndose el procedimiento correspondiente al interdicto de la obra
nueva.
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Artículo 10.-
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Para construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar
actos que afecten la conservación y estética del inmueble se requiere el
consentimiento unánime de los propietarios, siempre y cuando se obtenga el
permiso correspondiente de las autoridades competentes.
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Artículo 11.-
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Son gastos comunes a todos los
propietarios o parte de ellos, según el caso:
a)
Los
causados por la administración, conservación, reparación o reposición de
cosas comunes;
b) Los que se hubieran acordado
como tales por el setenta y cinco por ciento (75%) por lo menos, de los
propietarios;
c) Los declarados comunes por la
Ley o por el documento de condominio.
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Artículo 12.-
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Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los
gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción
a los porcentajes que conforme el artículo 7º, le hayan sido
atribuidos. Sin embargo si
existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un
apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del
propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de
mantenimiento de los mencionados bienes as’ como las reparaciones menores
que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado
oportunamente las reparaciones menores.
Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el
abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal
caso el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a los
porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los
apartamentos.
El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa
decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a
la comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al
administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el
abandono.
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Artículo 13.-
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La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos
comunes, sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto
de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al
adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere
realizado por tal concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su
contribución en los gastos comunes al propietario que después de
constituido en mora enajene el apartamento.
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Artículo 14.-
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Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el
administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas
que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el
propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas
inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos
inscritos por el administrador en dicho libro, cuando están justificados
por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a
los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes,
tendrán fuerza ejecutiva.
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Artículo 15.-
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Los créditos a que se refiere el artículo anterior gozarán del
privilegio sobre todos los bienes muebles del deudor, el cual se preferirá al
privilegio especial indicado en el Ordinal 4º del artículo 1.871 del Código
Civil; pero se pospondrá a los demás privilegios generales y especiales
establecidos en el mismo Código Se aplicará a estos créditos lo dispuesto
en el artículo 1.876 del Código Civil.
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Artículo 16.-
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En caso de destrucción total del edificio o de una porción del mismo
que represente, por los menos, las 3/4 partes de su valor, cualquiera de
los propietarios podrá pedir la división de las cosas comunes en que tenga
participación. Igual derecho
corresponderá a cualquier propietario si el edificio amenaza ruina en las
proporciones dichas.
Sin embargo, cuando hubiere un número de propietarios cuyo porcentaje sea o
exceda de las 3/4 partes del valor del inmueble, éstos tendrán derecho a
adquirir a justa regulación de expertos, la parte o partes de los
propietarios minoritarios que retirasen su voluntad de realizar la división
del mismo inmueble.
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Artículo 17.-
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Si la destrucción o amenaza de ruina del edificio no alcanzare las
proporciones indicadas en el artículo anterior, los propietarios decidirán
acerca de la reconstrucción de las cosas comunes. Si ésta fuere acordada, los gastos correspondientes serán
considerados como comunes.
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