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Título Segundo: De
la Administración
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Artículo 18.-
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La administración de los
inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de
Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar
integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que
llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea
de Copropietarios y sus integrantes duran un (1) año en ejercicio de sus
funciones y podrán ser reelectos.
De su seno sé elidirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta
(60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por
ciento (75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio
funcionamiento de todos los edificios regulados por esta Ley.
La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las
atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administración que
establezca el Reglamento de la Presente Ley y, en todo caso tendrá las
siguientes:
a)
Convocar
en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
b) Proponer a la Asamblea de
Copropietarios la destitución del Administrador;
c) Ejercer las funciones del
Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere
procedido a designarlo;
d) Velar por el uso que se haga de
las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
e) Velar por el correcto manejo de
los fondos por parte del Administrador;
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Artículo 19.-
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La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una
persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de
Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en
cualquier momento o reelegirla por períodos iguales. A falta de designación oportuna del
Administrador, éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito,
a solicitud de uno o más de los copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer
preferentemente en uno de los propietarios.
En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas
del mandato.
El administrador deberá prestar garantía suficiente, a juicio de la
Asamblea de Copropietarios de los
apartamentos, y as’ mismo, si tuvieren algún interés en tal
garantía, del enajenante de los apartamentos y del acreedor hipotecario a
que se refiere el artículo 38. El
administrador contratado inicialmente por el enajenante de los inmuebles
que comprende esta Ley, deberá ser reelegido o revocado por la Asamblea de
Copropietarios en la oportunidad de la designación de la Junta de
Condominio.
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Artículo 20.-
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Corresponde al Administrador:
a)
Cuidar
y vigilar las cosas comunes;
b) Realizar o hacer realizar los
actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones
menores de las cosas comunes;
c) Cumplir y velar por el
cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su
reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
d) Recaudar de los propietarios lo
que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere
apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de
arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo
recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán
darle un destino diferente u ordenar su distribución;
e) Ejercer en juicio la
representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la
administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o
bien otorgando el correspondiente poder.
Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por
la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo
documento. Esta autorización deberá
constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
f)
Llevar la
contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su
administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así
como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a
la disposición de los propietarios para su examen durante dias y horas
fijadas con conocimiento de ellos;
g) Llevar los libros de:
a. Asamblea de Propietarios,
b.
Actas
de la Junta de Condominio,
c.
Libro
diario de la contabilidad. Estos
libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en
cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
d. Presentar el informe y cuenta
anual de su gestión.
Parágrafo Único.- La violación o incumplimiento de
cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte
del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las
acciones civiles y penales a que haya lugar.
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Artículo 21.-
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El Administrador, o si éste no actúa, cualquiera de los propietarios
podrá ejecutar por si solo los actos de conservación y administración que
sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás el pago
proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones
pertinentes.
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Artículo 22.-
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Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes
a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios.
Lo concerniente a la administración—n y conservación de las cosas comunes a
algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento
de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes.
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Artículo 23.-
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Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deban
someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las
respuestas de los propietarios respectivos, se harán por escrito. Los acuerdos salvo disposición contraria
de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que
representen por lo menos dos tercios del valor atribuido, para que el
efecto del artículo 7º, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos
correspondientes.
Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último
propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de
respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada,
se procederá a una nueva consulta.
En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se
requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los
que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos
cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador
dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al
último interesado. El Administrador comunicará por escrito a todos los
propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes
acuerdos en el libro de acuerdo de los propietarios y conservará los
comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas.
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Artículo 24.-
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No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador
puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios
interesados para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo
22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen,
por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos
correspondientes. Los propietarios
interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la
respectiva jurisdicción para que convoque la Asamblea cuando el
administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se celebrarán con
preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de la Junta
de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia.
La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos
los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido
invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación por lo menos.
La Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido
convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación
predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o
entradas del edificio. El
administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria,
sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la
asamblea. Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios
suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a
realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior
y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del
mismo. De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de
Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes.
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Artículo 25.-
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Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos
precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar
ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del
documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30)
siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación
de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado
fuera de la asamblea. Si no se hubiere convocado la asamblea o si no se
hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días
indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere
tenido conocimiento del acuerdo. El recurso del propietario no suspende la
ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las
precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a
solicitud de parte interesada.
A los efectos de este artículo se seguirá el Procedimiento previsto en el
Código de Procedimiento Civil para los juicios breves.
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