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Título Cuarto: De
las Enajenaciones
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Artículo 31.-
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Los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios se abstendrán de
protocolizar, autenticar o reconocer según el caso, los documentos de
enajenación, gravamen, arrendamiento, como dato o cualquier otra clase de
negociación que verse sobre las cosas comunes definidas en el artículo 5o.
de esta Ley que se encuentren dentro del área de un edificio destinado a
ser vendido en propiedad horizontal, de acuerdo con el correspondiente
documento de condominio.
Cualquier operación celebrada en contravención a esta disposición es nula
de pleno derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que haya lugar.
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Artículo 32.-
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No podrá registrarse ningún
título de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento si no
se han cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos
aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al condominio
establecido en el artículo 26. No podrá enajenarse ningún apartamento sin
haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad.
a)
Las
menciones correspondientes al Registro del Respectivo Documento de
Condominio;
b)
La
designación del apartamento, con expresión del área correspondiente,
situación, número o letra que lo distinga, linderos y demás circunstancias
que sirvan para hacerlo conocer distintamente;
c) El porcentaje que represente el
valor atribuido al apartamento en relación con el fijado a la totalidad del
inmueble.
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Artículo 33.-
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Los títulos a que se refiere el
artículo anterior deberán contener:
a)
Las
menciones correspondientes al registro del respectivo documento de
condominio;
b) La designación del apartamento con
expresión del área correspondiente, situación, número o letra que lo
distinga, linderos y demás circunstancias que sirvan para hacerlo conocer
distintamente;
c) El porcentaje que representa el
valor atribuido al apartamento en relación con el fijado a la totalidad el
inmueble.
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Artículo 34.-
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El contrato por el cual se enajena a título oneroso un apartamento
es anulable a solicitud del adquirente cuando se establezca para éste la
obligación de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente
documento registrado de enajenación.
La misma sanción civil acarreará la estipulación de que el
adquiriente se obligue por letra de cambio u otro documento negociable
antes de la protocolización del correspondiente título.
Parágrafo Único.-
Sin embargo se podrá recibir
todo o parte del precio o el adquiriente se podrá obligar por letras de
cambio u otros documentos negociables, antes de que se otorgue el
correspondiente documento registrado de enajenación, y aun cuando el
inmueble está hipotecado, únicamente si se cumple cualquiera de los
requisitos de los requisitos siguientes:
a)
Que
quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos
negociables, sea el propietario, del terreno donde el edificio se va a
construir y que destine dichos fondos a financiar la construcción;
b) Que se haya otorgado el
documento de condominio correspondiente o se hayan obtenido los permisos de
construcción respectivos;
c) Que el propietario del inmueble,
en los términos que establezca el documento, constituya garantía fiduciaria
para responder de la devolución de cantidades recibidas y los daños y
perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar. En caso de celebrarse
el convenio de arras previsto en el artículo 1.263 del Código Civil, éstas
no podrán exceder del porcentaje del precio del Apartamento objeto de la
negociación que fija el Reglamento, y siempre que se de cumplimiento a lo
establecido en los literales anteriores.
El propietario debe fijar plazo para cumplir su obligación de
transferir la propiedad de lo vendido;
d) Que quien recibe todo o parte
del precio del inmueble, objeto del contrato, en dinero o en instrumentos
negociables, pague al adquiriente intereses, a las tasas corrientes en el
mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades recibidas.
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Artículo 35.-
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En los contratos de venta de apartamentos cuyos precios haya que
pagarse mediante cuotas, no podrá estipularse que la falta de pago de una o
más cuotas d_ lugar a la resolución del contrato o a la pérdida del beneficio
del término que tenga el comprador respecto a las cuotas sucesivas, sino
después de transcurrido cuarenta y cinco (45) días que se contarán a partir
de la fecha de vencimiento de la primera cuota insoluta.
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Artículo 36.-
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Resuelto el contrato de venta de apartamentos a plazo por cualquier
causa que sea, el vendedor tiene derecho a una justa compensación por el
uso de apartamento, equivalente al monto del interés legal sobre el precio
fijado por las partes en el contrato resuelto, además de los daños y
perjuicios si hubiere lugar a ello.
Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a
titulo de indemnización, el Juez según las circunstancias podrá reducir la
indemnización convenida si el comprador ha pagado ya más de una cuarta
parte del precio total del apartamento.
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Artículo 37.-
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Las disposiciones
anteriores se aplicarán sin perjuicio de la denominación que las partes dan
al contrato, así como también a las promesas de venta y a los arrendamientos
con opción de compra.
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Artículo 38.-
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La enajenación de apartamentos que formen parte de un inmueble
hipotecario produce de pleno derecho la división de la hipoteca, tanto en
lo que respecta a su objeto como en lo que se refiere a la persona del deudor,
en proporción al valor atribuido a cada apartamento de acuerdo con el
artículo 7º. A tal efecto, en el documento de enajenación se indicará el
monto de la hipoteca con que queda gravado el apartamento y la parte del
precio que deba pagar el adquiriente al enajenante, después de deducido de
dicho precio lo que le corresponda a su parte proporcional en el monto de
la hipoteca. Solo respecto de la
parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrán emitirse letras de
cambio u otros documentos negociables.
Tanto los pagos que deben hacer el adquiriente al enajenante como
los que debe hacer el acreedor hipotecario se harán por intermedio de la
administración del inmueble, salvo pacto en contrario.
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